上海住宅维修资金新规：详解管理、使用、退还等关键环节

元描述： 上海市房屋管理局发布《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》，对住宅维修资金的归集、使用和管理进行详细规定。本文将深入解读新规内容，涵盖管理部门、适用范围、归集标准、资金交纳、业主大会账户管理、资金使用、组织代为维修、账目公布、特殊情形处理等关键环节，并提供常见问题解答，帮助您全面了解新规内容。

引言： 作为住房的一部分，住宅维修资金关系着每个业主的切身利益。如何确保维修资金的安全、高效使用，一直是社会关注的焦点。上海市房屋管理局于2023年8月29日发布了《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》，对住宅维修资金的归集、使用和管理进行了详细规定，旨在进一步规范住宅维修资金管理，维护业主权益，促进住宅物业管理健康发展。

本文将深入解读新规内容，从管理部门、适用范围、归集标准、资金交纳、业主大会账户管理、资金使用、组织代为维修、账目公布、特殊情形处理等关键环节进行详细分析，并提供常见问题解答，帮助您全面了解新规内容，更好地维护自身权益。

管理部门：谁来管？

新规明确了上海市住宅维修资金管理的各级责任主体：

  • 上海市房屋管理局： 制定相关政策，指导各区房屋行政管理部门进行监督管理。

  • 上海市物业管理事务中心： 承担全市住宅维修资金和公共收益使用的监督、协调等事务性工作，管理商品住宅维修资金专户阶段的资金，并对各区进行具体业务指导。

  • 各区房屋行政管理部门： 负责本辖区住宅维修资金和公共收益的监督管理，承担业主大会成立前住宅维修资金的归集和日常使用管理工作，指导街镇对业主大会、业主委员会进行监督管理。

适用范围：哪些住宅适用？

新规适用于上海市住宅物业管理区域内所有住宅维修资金的归集、使用和管理。也就是说，无论您居住的是商品住宅、公有住房售后房屋、非居住房屋，还是机动车停车库，都将受到新规的约束。

归集标准：交多少？

新规对不同类型房屋的维修资金归集标准进行了细致规定：

（一）住宅房屋

  • 商品住宅： 按每平方米建筑面积成本价计价，具体标准由市房屋管理局适时调整并公布。

  • 公有住房售后： 按照本市公有住房出售政策中有关规定执行，包括房屋维修资金、电梯水泵大修更新资金、街坊公共设施管理维修资金，三项资金合并使用。

（二）公共建筑

  • 按规划要求配建的公共建筑，由建设单位按照商品住宅房屋维修资金归集标准交纳，包括物业出售人和物业买受人交纳部分总和。

（三）机动车停车库

  • 配备电梯或者与其结构相连的地面房屋配备电梯的，按配备电梯的商品住宅房屋归集标准交纳维修资金。

  • 其余情形按不配备电梯的商品住宅房屋归集标准交纳维修资金。

（四）非居住房屋

  • 按商品住宅房屋归集标准执行。

资金交纳：怎么交？

新规规定了新建房屋首次归集和维修资金再次筹集的具体流程：

（一）新建房屋首次归集

  • 区房屋行政管理部门依据建设单位提供的相关资料，出具交款通知书。

  • 建设单位凭通知向银行交款，凭交款凭证向不动产登记机构申请办理房屋所有权首次登记。

  • 已开通业主大会账户的住宅物业管理区域内，新建房屋的维修资金交存至该物业管理区域业主大会账户。

  • 2019年3月1日前完成首期维修资金交款的项目，建设单位应在业主大会成立之后起15日内，垫付尚未出售商品住宅中原应由物业买受人交纳的维修资金，交存至所在区的维修资金专户。

（二）维修资金再次筹集

  • 管理规约中应当明确维修资金日常补充筹集规则。

  • 小区维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照相关规定、专项维修资金管理规约或者业主大会的决定，采取一次性或分期方式再次筹集维修资金。

业主大会账户管理：谁来管？

新规明确了业主大会账户的管理模式选择和开户、变更等具体流程：

（一）商品住宅业主大会账户开户银行的选择

  • 业主大会组建后三十日内，业主委员会应当召开业主大会会议选择账户开户银行。

  • 业主大会未就开户银行形成决议的，由业主委员会向属地区房屋行政管理部门申请指定开户银行。

（二）商品住宅业主大会账户资金管理模式的选择

  • 业主大会可以选择自行管理或者委托区房屋行政管理部门管理账户资金。

  • 自行管理账户资金的，业主委员会应当制定资金增值存储方案，也可以委托代理记账等第三方专业机构提供服务。

  • 委托区房屋行政管理部门代管的，应当签订委托协议，区房屋行政管理部门应委托专业机构提供资金增值、换届审计、年度审计、工程审价、代理记账等服务。

（三）业主大会账户的初次开立

  • 业主大会账户由维修资金、公共收益和业主委员会工作经费等子账户组成。

  • 开户时应当提交业主大会议事规则、管理规约、业主大会（业主委员会）备案证、物业服务合同或第三方机构委托管理合同等相关材料。

  • 公有住房售后业主大会账户开立还应出具授权市公积金中心对本小区公有住房售后维修资金和公共收益进行资金管理的委托书。

（四）业主大会账户的变更

  • 办理账户变更手续时，需要提交房屋所在地街镇出具的业主大会（业主委员会）备案证、区房屋行政管理部门出具的物业管理区域核定单、经街镇备案的新订立的物业服务合同、经街镇备案的新修订的相关规约等材料。

（五）房屋灭失后维修资金退款

  • 房屋灭失后，业主可凭相关材料向开户银行或资金代管机构办理维修资金退还手续。

  • 未办理手续的，相关资金留存开户银行或资金代管机构。

  • 因业主委员会、物业服务企业原因，业主办理有困难的，街镇出具相关证明材料，并指定一家物业服务企业为业主办理维修资金退款相关业务。

资金使用：怎么用？

新规对维修资金的使用范围、实施方案、使用程序、支取材料等环节进行了详细规定：

（一）维修资金的授权范围

  • 业主大会可以决定授权物业服务企业、业主委员会直接使用维修资金的金额。

  • 直接授权的维修资金使用情况应由业主委员会和受委托的物业服务企业每半年向业主公布。

（二）维修资金的实施方案

  • 授权业主委员会或经业主大会表决决定使用维修资金的工程，业主委员会应当组织或者委托物业服务企业编制实施方案。

  • 实施方案应包括工程名称、实施范围、预算资金金额、分摊范围及面积、施工单位选择方式、施工管理、工程验收、实施时间等内容。

（三）维修资金的使用程序

  • 业主大会尚未成立的，由居民委员会将实施方案在物业管理区域内公示7天，征求相关业主意见，补充完善后经全体业主或者部分共有部分的相关业主表决通过后，根据表决结果委托物业服务企业或专业单位组织实施。

  • 业主大会已成立的，业主大会应当依据表决通过的实施方案，确定施工单位。

（四）支取维修资金的书面材料

  • 支取维修资金时，应当提交支付凭证、维修资金支取汇总表等材料。

  • 首次支取工程款时，还应当提供业主大会、业主小组决议或业主委员会决议、签订的施工承包合同、需审价工程的委托审价合同等资料。

  • 完工验收后，支取剩余款项应提供工程完工证明和需审价工程的审价报告；支取工程质量保证金时，提供由物业服务企业和业主委员会共同出具的工程质量保证责任期满证明。

  • 应当进行审价的工程项目施工承包合同可以暂定合同价款，最终支付价格以审价价格为准。

组织代为维修维修资金的使用：谁来修？

新规规定了区房屋行政管理部门组织代为维修的条件和程序：

（一）使用条件

  • 业主共有部分维修、更新事项符合《上海市住宅物业管理规定》第七十三条规定区房屋行政管理部门可以组织代为维修情形的，维修费用可在维修资金中列支。

（二）使用程序

  • 物业服务企业向区房屋行政管理部门提出代为维修的申请，提交相关材料。

  • 区房屋行政管理部门会同街镇进行现场踏勘核实情况，必要时可邀请专业部门会商代为维修方案。

  • 经踏勘核实，符合组织代为维修情形的，区房屋行政管理部门应当会同街镇书面告知业主委员会，并在小区物业管理区域内醒目位置张贴组织代为维修的公告。

  • 区房屋行政管理部门会同街镇明确实施单位代为维修，并于工程完成后在小区物业管理区域内醒目位置张贴公告。

  • 物业服务企业凭审价报告和区房屋行政管理部门出具的支取通知，向开户银行一次性支取维修资金，划入区房屋行政管理部门指定账户。

业主大会维修资金子账户查询和账目公布：怎么查？

新规规定了业主大会维修资金子账户的查询和账目公布方式：

（一）账目公布

  • 业主委员会和其委托的物业服务企业、第三方机构应当每月与开户银行核对业主大会维修资金子账户的账目，并根据规定格式分别于1月、7月在本小区物业管理区域内向业主公布半年的下列信息：

    • 维修资金收入、支出和结存的金额；

    • 发生物业维修、更新、改造的项目和费用；

    • 公共收益补充维修资金的情况；

    • 维修资金使用和管理的其他有关情况。

（二）账目查询

  • 业主委员会向开户银行或资金管理机构查询业主大会账户时，应当提供业主大会备案证和账号。

  • 业主向开户银行柜面或资金管理机构查询其分户账情况的，应当提供本人不动产权属证明和有效身份证件。

  • 业主可通过随申办等线上渠道查询本人房屋的维修资金情况。

特殊情形的处置：遇到问题怎么办？

新规对一些特殊情形进行了明确规定：

（一）因人民法院判决公有住房售后房屋恢复为租赁状态

  • 申请单位根据人民法院判决书等有关材料，经区房改行政管理部门盖章后，到指定开户银行办理退还公有住房售后维修资金手续。

  • 开户银行将公有住房售后维修资金账面余额划至申请单位账户。

  • 公有住房售后维修资金账面余额由申请单位退还原购房人。

（二）相关银行预留印鉴缺失的处理

  • 保管银行预留印鉴的业主委员会委员因各种原因不提供印鉴的，业主委员会可以凭业主大会（业主委员会）备案证、项目所在地的街镇出具的相关证明以及开户银行要求的其他材料，向业主大会开户银行办理账户印鉴变更手续。

（三）居委会代为履职的情形

  • 因客观原因未能选举产生业主委员会的，居民委员会经业主大会委托可以暂时代行业主委员会的相关职责。

  • 居民委员会可以凭街镇出具的情况说明、业主大会授权的决议等材料至开户银行办理业主大会账户预留印鉴变更手续。

（四）历史遗留问题的处置

  • 1996年6月10日前出售的内销商品住宅、2001年8月1日前出售的新建外销商品住宅的维修资金筹集，按商品住宅出售合同的约定或房屋买卖双方、建设单位与业主大会协商一致的意见执行。

  • 1996年6月10日至2001年1月1日前出售的内销商品住宅、1999年12月1日前出售的侨汇商品住房、经济适用房、动迁房、有限产权房、使用权房转为产权房的维修资金筹集，按当时有关规定、协议执行。

（五）商品住宅使用权房出售的维修资金交纳手续

  • 建设单位产权的独用成套商品住宅按使用权房出售后，该房屋维修资金中由物业买受人和建设单位各自应交纳的部分，均由该建设单位交纳。

  • 该房屋若再由承租人按房改政策办理公有住房购买手续的，建设单位和物业买受人再按公有住宅出售办法交纳维修资金，按公有住房售后维修资金管理方式进行管理。

  • 原全额出资购买使用权房、单位保留使用权房后转为产权房的维修资金，按商品住宅维修资金的管理方式进行管理。

常见问题解答

Q1：业主大会账户可以选择哪些银行？

A1： 业主大会可以选择任何一家符合资质的商业银行，但最终选择权在业主大会。如果业主大会无法达成一致意见，则由业主委员会向属地区房屋行政管理部门申请指定开户银行。

Q2：业主大会可以自行管理账户资金吗？

A2： 可以，业主大会可以选择自行管理或者委托区房屋行政管理部门管理账户资金。自行管理的，业主委员会应当制定资金增值存储方案，也可以委托第三方机构提供服务。

Q3：如何查询本人房屋的维修资金情况？

A3： 业主可通过随申办等线上渠道查询本人房屋的维修资金情况，也可以提供本人不动产权属证明和有效身份证件，到开户银行柜面或资金管理机构查询其分户账情况。

Q4：维修资金不足怎么办？

A4： 当小区维修资金余额不足首期筹集金额30%时，业主应当按照相关规定、专项维修资金管理规约或者业主大会的决定，采取一次性或分期方式再次筹集维修资金。

Q5：房屋灭失后维修资金如何退还？

A5： 业主可凭相关材料向开户银行或资金代管机构办理维修资金退还手续。未办理手续的，相关资金留存开户银行或资金代管机构。

Q6：谁有权决定使用维修资金？

A6： 业主大会拥有决定使用维修资金的权利，可以授权业主委员会或物业服务企业直接使用，也可以通过表决决定使用维修资金的工程。

总结

上海市住宅维修资金新规的出台，标志着上海市住宅维修资金管理进入了一个新的阶段。新规更加细化了维修资金的管理和使用流程，明确了各级责任主体的职责，并对一些特殊情况进行了明确规定，旨在更好地维护业主权益，促进住宅物业管理健康发展。

了解新规内容，积极参与业主大会，维护自身权益，是每个业主应尽的责任和义务。希望本文能够帮助您更好地理解新规内容，为维护自身的合法权益提供一些参考。